a cura di Paolo Pozzan (avvocato in Portogallo - Porto e Lisbona)
La congiuntura economica avversa e la
bolla speculativa che si è rivelato esistere, soprattutto in ambito immobiliare
rendono appetibile, in questo momento, l’acquisto di immobili adibito ai più
diversi fini.
Individuato l’immobile, il procedimento
di acquisto in Portogallo potrà essere concluso in relativo poco
tempo, esistendo varie importanti e determinanti da rispettare:
A – FASE INVESTIGATIVA E PRAPARATORIA
Per l’acquisto di qualsiasi immobile
è imprescindibile la verifica dello stato dello stesso presso la Conservatoria Immobiliare
competente e presso l’Agenzia delle Entrate portoghese. Il registro presso la
Conservatoria Immobiliare fornisce una specie di Carta di Identità dell’immobile permettendo verificare le dimensioni, destino
e descrizione generica dell’immobile, nonché chi sia l’effettivo proprietario e
quali gli oneri associati allo stesso (ipoteche, servitù, pignoramenti, ecc..).
Il registro dell’agenzia delle entrate permette prendere visione delle
dimensioni e proprietario (dati questi che devono coincidere con quelli del
registro in Conservatoria Immobiliare) e il valore fiscale dell’immobile sul
quale incideranno le tasse annuali.
In caso si acquisto di terreno sarà
necessario verificare presso il comune competente anche i piani urbanistici, licenze
e o regolamenti relativi all’uso del terreno, mentre se si tratta di un
appartamento o ufficio inserito in condominio è importante verificare il
documento di costituzione del riferito condominio nel quale potranno essere
stati inseriti limiti al destino ed uso dell’immobile nel condomino e anche l’eventuale
regolamento condominiale che potrà comportare limiti e condizioni di uso.
In base alla localizzazione e
situazione specifica dell’immobile da valutare caso a caso, potrà essere
importante verificare l’esistenza di eventuali diritti di prelazione di vicini,
inquilini o del patrimonio dei beni architettonici o del comune, da consultare
preventivamente al fine di verificare se pretende esercitare il diritto di
prelazione.
B – PREPARAZIONE E SOTTOSCRIZIONE DEL PRELIMINARE
In Portogallo è usuale (ma non
necessario) la sottoscrizione di un preliminare di acquisto il quale deve
contenere (di regola) il riconoscimento presenziale delle firme delle parti, e
la conferma dell’esistenza della licenza di utilizzo o costruzione (in caso di terreno
o cantiere) da parte del comune.
Il preliminare normalmente
disciplina:
·
Termine per la sottoscrizione del rogito finale.
·
Prezzo e condizioni di pagamento dell’immobile, esistendo
in questa fase il pagamento di una caparra (normalmente tra il 10% e il 30% del
valore dell’immobile) .
·
Garanzie sullo stato dell’immobile
·
Obblighi reciproci e penalizzazioni in caso di inadempimento
·
Clausole diverse da applicare caso a caso
Oltre al preliminare
di acquisto, in casi specifici e con l’accordo delle parti potranno essere
fatti dei registri provvisori di acquisto dell’immobile da trascrivere nella Conservatoria
del Registro Immobiliare, o conferire efficacia reale al preliminare di vendita
C – ROGITO FINALE E REGISTRO
Al preliminare di
vendita seguono gli adempimento degli obblighi in esso stabiliti (normalmente
licenze, documenti o atti eventualmente ancora pendenti) seguendosi il rogito
finale. Il rogito finale può essere fatto presso, Avvocato, Notaio o presso la
stessa Conservatoria Immobiliare.
In caso di
esistenza di oneri ipotecari pendenti sull’immobile è usuale la presenza di un
rappresentante della banca ipotecaria al rogito la quale consegnerà una
dichiarazione autentica di cancellazione dell’ipoteca a fronte della consegna
di un assegno circolare del valore residuo del rogito garantito dall’ipoteca,
previamente comunicato al acquirente il quale sarà dedotto al valore finale di
vendita.
Al rogito finale
segue il registro dell’acquisto e l’eventuale cancellazione di oneri pendenti
sull’immobile (ipoteche, pignoramenti)
D – TASSAZIONE
In una operazione
di investimento immobiliare è importante tener presente anche la tassazione immobiliare
in Portogallo, la quale si riassume a 3 trasse, due legale all’ atto di
trasmissione della proprietà ed una legata al perdurare della proprietà:
Imposto Municipal Trasmissões (IMT): Tassa
fissa che si applica nella trasmissione a carico dell’acquirente che
corrisponde a 6,5% del valore della transazione o del valore fiscale dell’immobile
(in base a quale dei due sia il più elevato) in caso di beni ad uso non
abitativo. Per i beni ad uso abitativo esiste una tabella progressiva che varia
a seconda del valore e della circostanza di essere la prima o la seconda casa.
Imposto Selo (IS): è l’ imposta di bollo sul
contratto di vendita, pari a 0,8% del valore della transazione o del valore
fiscale dell’immobile (in base a quale dei due sia il più elevato). A carico
dell’aquirente.
Imposto Municipal Imobiliario (IMI): Tassa
annuale, assimilabile all’IMU italiana, di responsabilità del proprietário al 31.12
di ogni anno, il cui valore è fissato dal comune in cui l’immobile si trova
ubicato tra il 0,5% o 08% oppure 0,3% e 0,5% (a seconda che l’immobile sia
stato soggetto o meno a rivalutazione fiscale recente) del valore fiscale dell’immobile.
Avv. Paolo Pozzan
Studio leagale Pozzan - Advogados
Porto e Lisbona
Rua Julio dinis 825 2º esq. Porto
Rua Sampio Pina 58 3º esq. Lisbona
www.paolopozzan.ocm
info@paolopozzan.com
Avv. Paolo Pozzan
Studio leagale Pozzan - Advogados
Porto e Lisbona
Rua Julio dinis 825 2º esq. Porto
Rua Sampio Pina 58 3º esq. Lisbona
www.paolopozzan.ocm
info@paolopozzan.com